海口一小区业委会惨赢，开发商捂住钱包笑了？

2026年9月，海口中院对海口秀英区宝源花园小区业委会有关拆除地下停车场道闸相关诉讼请求进行了终审判决：开发商海南浚升实业有限公司（以下简称：浚升公司）必须拆除地下停车场道闸。

小区冲突期间出警频繁，耗费巨大社会资源

一审秀英区法院驳回业委会诉求，二审这两年的时间里面，业主的的停车都成了难题，消防通道被堵成单车道、业主的投诉如同踢皮球，多交的停车费一分没退，安居乐业成了一句空话。二审的“赢”，是惨赢，算是迟来的慰藉。

对于单个小区，业委会来说，努力只是伸张合法的权益，求得一时之安稳。但是其深远意义在于，对于更多备受开发商折磨的小区来说，这份判决有了非凡的借鉴意义，让更多还在努力当中的小区业主看到了希望。

海口中级人民法院的终审判决

01

开发商设卡涨价这两年，业主的投诉没人接

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海口秀英区宝源花园，在周边算是一个高质量的小区。小区开发三期，463个地下车位，停车位可谓充足。

因前期与开发商关联的物业公司退场，开发商升公司手里攥着254个没卖出去的车位，外加120个人防车位，凭借这个”大业主”身份，他们在停车场出入口拉起了道闸，挂出了收费牌，自主提高收费标准：从每月210上涨到280，过夜12。甚至，开发商一度还不让单次停车的业主进入小区地下室停车库（后续业主反复投诉，有关部门协调，才有了12元过夜权）。

开发商没开过业主大会，没跟任何人商量，自己就把定价权拿了。

海口的政府定价是多少？海发改规字〔2024〕1号，文件白纸黑字，地下停车场包月210，过夜5块。

70块钱的月差，两年就是一千六百多。不算大钱，但恶心。更恶心是开发商此举激发了小区业主之间的矛盾，小区车辆集中在地面停放，加剧地面停车位紧张，业主与业主摩擦加大。更堵的是小区唯一出口宝源路，两侧被车辆塞满，中间剩一条缝。消防车4米宽才能过，现场量出来只有2米8。来来往往的车辆总是避让不及，有着诸多怨言。

有人占据消防通道，于是有人就拨打电话，对停放路面车辆进行贴条。

从开发商涨价这一刻，业主就对开发商私自涨价行为投诉到相关部门，而当时秀英市场监管部门相关人员，对小区开发商涨价给出了明确答复：开发商对自身所属的产权车位有定价权。

业主并没有放弃。

时间线拉出来，或许能看出单方面业主维护自身权益有多难：

2023年，找市场监管局秀英分局——"建议诉讼维权"。

2023年，找住建局——"建议走业委会程序"。

2024年初，业委会改选遇阻，找街道办——"业主自行协商"。

2024年，小区唯一出路宝源路被两边停满的车堵成单车道。找交警——"内部规划路不归我们贴条"。找街道办——"那是砖厂的地，管不了"。找消防大队——没下文。

2024到2025年，12345打了几十通，每次转一圈回到原处。

拆除道闸的时间线

两年，问题一个没解决。唯一的变化是宝源花园的业委会请了律师、交了诉讼费、跑了法院——把本可以行政解决的破事，全压到了诉讼桌上。

02

判决示范意义：两个关键点不可小觑

2026年9月，海口中院终审判决，这让业委会也松了一口气，或许小区停车难会带来初步的缓解，小区的矛盾会少一点。

两个事更多是对其他小区的示范意义。

第一，车位产权不等于停车场管理权。

一审法院差点帮了开发商——它认为地下停车场公摊面积是分摊到每个产权车位的，没买车位的业主没资格管。

判决书部分内容，荒谬划重点

海口中院驳回的时候，直接在判决书上使用了“荒谬”一词。二审直接把这个逻辑推翻了。原话是："公用建筑面积分摊系测绘技术概念，不能以此否定全体业主对地下车库公共部分的共有及共同管理权利。"

翻译成白话：你的车位证只证明你买了那个框。停车场出入口、车道、设备间，这些归全体业主共有，跟你有几个车位没关系。

第二，44个没授权的已售车位，把开发商的"管理权"打回了原形。

开发商说，我们有45个业主的委托书。法院一数，已售车位89个，45份委托，剩下44个压根没授权。道闸一拉，这44位业主进自家车位都得被开发商卡一道。

判决书一句话定了性："道闸实际控制该部分业主车位唯一通行通道，已构成妨害。"

说白了，开发商手里再多未售车位，也管不了已售车位的业主怎么进出。道闸架在公共通道上，就不是"管理"，是"侵占"。

小区的问题，从来都不是个案。这也给相关问题小区提了一个醒。你小区的开发商，会不会借助产权车位，剥夺你停车的权益？道闸装在公共出入口，就是占共有部分；装在你车位门口，才叫管理。买了车位的业主，别以为开发商替你做主是理所当然。你没签字授权，他拦你的车就是违法。最重要一点，小区没业委会、没开过业主大会商定收费标准的，停车费就按政府定价走。开发商拿”前期协议”说事，法院不认。

03

多交的钱还能要回来吗？开发商不配合怎么办？

判决只判了拆闸，没判退钱。但退钱的路没堵死。

开发商包月差70块，24个月，463个车位，看看开发商这些年多收了多少费用，这账不难算。判决已经认定了开发商”在共有部分设闸收费经营"这个事实，退费之诉等于地基已经打好了。

或许，有心的业主可以拿判决书找海口市监局，举报开发商不执行政府定价。2025年海口龙华分局刚办过一个——责令退8.7万，再罚9.6万。行政投诉不用请律师，不垫诉讼费，市监局自己会算账。

另外一条路，在于业委会另案起诉，主张返还共有收益。民法典282条写得明白：利用业主共有部分产生的收入，扣掉合理成本，归全体业主。广州有业委会讨回过567万，南通有137万，福州仓山区有个小区原物业退了340万地面停车费。

开发商不配合？拆闸是行为执行，不拆申请法院强制执行。退钱的事，行政投诉有处罚权压着，民事诉讼有判决书可以申请执行。拖着不办，滞纳金只会越滚越多。

宝源花园这场官司走到最后，其实只说清楚了一件事：一个小区，地下室也是小区公共配套设施一部分，已计入公摊面积。小区开发商是不能绕开物业，单独设立收款码。你产权再大、车位再多，公共通道不是你的私人收费站。这个道理，海口中院已经用判决说透了。其他小区遇到同样问题的业主，拿着这份判决，该投诉投诉，该起诉起诉。

别被”大业主”三个字唬住，别惯着开发商。

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（撰稿：桀骜不驯的宝源花园业主）